万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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